[汽車之家 行業(yè)] “房地產(chǎn)”與“汽車”，當這兩個詞出現(xiàn)在同一句話，你會想到什么？
不知從什么時候開始，汽車似乎成了各行各業(yè)爭相占領的高地。從科技公司華為小米，再到房產(chǎn)企業(yè)恒大寶能，大家能在汽車行業(yè)捕捉到各種此前和汽車“八竿子打不著”的身影。
時代變了，汽車行業(yè)是一門好生意，這點毋庸置疑。尤其在地產(chǎn)調(diào)控趨緊的當下，房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型汽車行業(yè)是一條可見的明路。
這一點，許家印和姚振華都很認同。到現(xiàn)在，萬達也忍不住了。
11月22日，萬達汽車科技服務有限公司(下稱萬達汽車)成立，法定代表人曾茂軍，注冊資本1億元人民幣。
1億元這個單位，對萬達來說有特殊的含義，因為這是王健林的一個“小目標”，但“小目標”的背后藏著他的“大戰(zhàn)略”。
進入汽車服務領域，萬達有其特有的優(yōu)勢，這也給外界留足了想象空間。
只不過，房產(chǎn)企業(yè)進入汽車行業(yè)的故事太多，但還沒有誰能“獲得善終”。雖然如此，但萬達還是決定了進入這個市場，不管以怎樣的方式。
■萬達不玩造車游戲
當“房產(chǎn)企業(yè)”和“汽車”這兩個詞哪怕發(fā)生一絲微毫的聯(lián)系，都極易讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，這是公眾在接踵而至的壞消息轟炸下，被培養(yǎng)出的條件反射。
恒大暴雷，在汽車業(yè)務方面甩賣了此前購買的輪轂電機公司，退還了還沒來得及使用的土地；寶能則是拖欠汽車版塊員工薪資，并傳出了裁員的消息。
可以說，走在前面的許家印和姚振華，在造車之路上都難言成功。
根據(jù)這次披露的信息，萬達這次主要做的是輕資產(chǎn)，意圖并不在造車，而是更好的讓新能源設施融入到商業(yè)地產(chǎn)。
天眼查App顯示，萬達汽車的經(jīng)營范圍含汽車新車銷售、汽車零配件批發(fā)、機動車充電銷售、家用電器銷售、專業(yè)設計服務等。
在零部件與充電等細分板塊，萬達此前有過布局，很多萬達廣場的停車場已經(jīng)安裝了新能源充電樁。
截至2021年7月23日，全國已開業(yè)的萬達廣場數(shù)量達到了380余座。對于萬達來說，各個城市林立的萬達廣場是極佳的資源。除了萬達廣場等商業(yè)設施之外，萬達還有酒店以及一系列的文旅設施，這些都是充電樁使用較多的繁華地段。
在一些舊樓盤，業(yè)主如果想安裝一個充電樁，很多地方都要重新鋪設，非常麻煩。有了這樣的萬達汽車牽頭，可以將商業(yè)地產(chǎn)核心和未來出行更好融合。就像安裝地暖一樣，未來的商業(yè)樓盤中，新能源相關基礎設施是標配。
而在銷售服務上，眾所周知，萬達廣場商業(yè)面積巨大，有很多車企選擇在萬達商圈設立自己的銷售門店與服務網(wǎng)點。在線下服務中心銷售新能源汽車，是面向未來，鋪開銷售終端的趨勢。
趨勢為王。萬達作為一家核心商圈的運營方與投資建設方，不可能無動于衷。
『寶能汽車』
另一方面，房產(chǎn)企業(yè)造車需要大量的投資，這對一家已經(jīng)過了業(yè)務頂峰期的企業(yè)來說，是不可承受之重。寶能造車，總投資300億建設廣州基地，但還未來得及完工企業(yè)就已陷入危機；恒大更是舉集團之力為造車業(yè)務輸血，只不過，目前的恒大還沒來得及把車量產(chǎn)，就遭遇了兌付危機。
很明顯，與恒大、寶能等之前涉足造車領域的房產(chǎn)企業(yè)相比，萬達并不想上來就做重資產(chǎn)的造車業(yè)務，而是想輕裝上陣，先從輕資產(chǎn)的業(yè)務做起。
聚焦了線下消費場景，每年上億人次的人流量就是巨大的資源。如何將這個資源盤活，萬達在汽車方面做出的試水，或是王健林給出的答案。
■房產(chǎn)企業(yè)“中年危機” 汽車是良藥？
沒人能說清房產(chǎn)企業(yè)究竟什么時候開始焦慮的，但經(jīng)歷了飛速生長后，隨著一系列調(diào)控的出臺，房產(chǎn)企業(yè)的光景不復往年。
國家對房地產(chǎn)的調(diào)控趨緊，開啟房產(chǎn)稅試點更是給這個行業(yè)加上了一道枷鎖。房地產(chǎn)發(fā)展的周期已過，資本開始流向科技、芯片、汽車等領域，以及元宇宙、區(qū)塊鏈等虛擬概念。
在造富傳說中，房地產(chǎn)不再是神。
8月24日，廣東老牌房企ST粵泰公告，公司被申請破產(chǎn)清算；9月20日，號稱“江西新王”的新力地產(chǎn)股價暴跌90%，總市值僅剩17.85億港元；9月20日，碧桂園耗費近100億，全資間接收購富力物業(yè)……
『新力地產(chǎn)瞬間市值“歸零”』
數(shù)量上看，截止9月27日，房企違約債券39只，比2020年翻了一倍多。金額上看，截止9月27日，違約債券金額累計達467.5億，比2020年增159%。在2021年，恒生地產(chǎn)指數(shù)同比下降20.10%，表現(xiàn)弱于大盤。
短平快、高負債、高杠桿，是中國過去20年房地產(chǎn)經(jīng)濟突飛猛進的財富密碼。但隨著房價趨近平穩(wěn)，房地產(chǎn)需要發(fā)展的新思路，“中年危機”日益逼近。
近些年，房企為保證“活下去”，賣身賣地賣股權(quán)的情況不斷發(fā)生。以萬達為例，從2017年開始，萬達分別出售了文旅與酒店業(yè)務、萬達商業(yè)、萬達電影、海外資產(chǎn)、萬達百貨、萬達金融，并削減自己的房地產(chǎn)主營業(yè)務。
同時，房企為了能在未來“活得好”，大都積極拓展新的非房地產(chǎn)業(yè)務。碧桂園2017年投入到農(nóng)業(yè)種植和機器人研發(fā)，恒大賣起了米面糧油。這些房企居安思危，讓跨界變成了趨勢，而更多房企自然將目光投向了汽車產(chǎn)業(yè)。
何以解憂？唯有汽車。
汽車是下一個風口。在眾多資金涌入汽車行業(yè)的趨勢下，很多企業(yè)已經(jīng)看到了答案，而房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展汽車業(yè)務上也有著先天的便利。
首先，未來的汽車產(chǎn)業(yè)是高新科技產(chǎn)業(yè)，對資金和技術(shù)實力要求較高。小鵬汽車完成A+輪融資后，何小鵬曾感嘆“以前看別人做車覺得100億太夸張了，現(xiàn)在自己跳進去才知道，200億都不夠花。” 可見其資金門檻的高度。
有實力支撐汽車產(chǎn)業(yè)布局的行業(yè)中，房產(chǎn)企業(yè)是為數(shù)不多的選項。截至2020年6月末，現(xiàn)金超1000億的房企有5家。
其次，汽車產(chǎn)業(yè)的政策東風正盛。一些地方政府為了鼓勵新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為造車的土地審批提供了很多寬松便利的條件。
汽車業(yè)務與房產(chǎn)業(yè)務具備一定的互通性，有了這些便利政策的加持，哪怕“懷著其它心思造車”，也可以為房地產(chǎn)主營業(yè)務添磚加瓦。
以廣西為例，自治區(qū)曾出臺土地扶持政策，來加快新能源汽車發(fā)展。政策指出，“重大項目清單的新能源汽車產(chǎn)業(yè)項目，由自治區(qū)優(yōu)先安排建設用地指標，做到應保盡保?！?/p>
借著政策，在2021年7月，恒大汽車計劃在廣西基地新建一期工程。該基地地點位于伶俐工業(yè)園區(qū)，項目總投資50億元，建設規(guī)模為分別年產(chǎn)10萬套純電動乘用車的車身和零部件總成，占地面積為1260畝。
寶能汽車拿地更加兇猛，2017年-2019年期間，寶能汽車在廣州、貴陽、昆明、昆山、西安5地共拿下13宗地，總面積約為457.44萬平米，其中還包含8.15萬平米住宅用地。
資金充足轉(zhuǎn)型，而且造車還能為自己的主營業(yè)務賺取土地扶持，這樣的買賣何樂不為。
萬達并不是第一家涉足汽車產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)，或許也不是最后一家。從2017年開始，這些房產(chǎn)企業(yè)就開始積極謀求轉(zhuǎn)型。
『碧桂園順德新能源汽車小鎮(zhèn)』
2017年3月，寶能集團注資10億元人民幣成立了寶能汽車；同年9月，碧桂園與國內(nèi)唯一涵蓋新能源汽車全產(chǎn)業(yè)鏈的深圳新能源產(chǎn)業(yè)協(xié)會簽署戰(zhàn)略協(xié)議，拉開了碧桂園進入汽車領域的序幕；同年10月，地產(chǎn)巨頭華夏幸福入主合眾新能源；2018年，融創(chuàng)孫宏斌接盤樂視，雖然無關造車，但樂視仍深度參與到汽車行業(yè)中……
故事還在繼續(xù)，當前的房產(chǎn)企業(yè)只分為兩種——“已經(jīng)造車”的，和“想造車但還沒動手”的。
只不過，隨著一系列房產(chǎn)企業(yè)折戟造車領域，也讓人們多了一些疑問。他們轉(zhuǎn)型的決心到底有多大？房產(chǎn)轉(zhuǎn)型造車，真的靠譜嗎？
■布局汽車領域 最終能否走通
當前的房產(chǎn)企業(yè)，布局汽車領域訴求各不相同。
以恒大、寶能為代表的房企，親自下場造車是為了讓自己徹底轉(zhuǎn)型為一家車企。這些企業(yè)會深度介入新能源汽車全產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，并通過自建工廠或入股其他新能源車企的方式，來實現(xiàn)自己的造車宏圖，最終推出自己的汽車品牌。
只不過，這種轉(zhuǎn)型訴求耗資巨大，會對主營業(yè)務產(chǎn)生一定影響。但每一項業(yè)務的布局，都踩在了未來的風口上。比如2021年10月，許家印決定在未來十年，由一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為新能源汽車企業(yè)，可見決心之大。
不過，目前上述路線，還沒有看到成功的跡象。
而萬達的訴求，則是以房產(chǎn)為主的姿態(tài)，切入新能源汽車市場。換言之，萬達會選擇將出行產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)一種附屬業(yè)務來看待。
在這條路徑上，萬達會選擇將新能源汽車的配套產(chǎn)業(yè)，植入到自己的商業(yè)地產(chǎn)中，形成商業(yè)閉環(huán)，為客戶提供更多的便利。同時，也在未來的競爭中占有一席之地。
此類配套公司將會是未來的大趨勢。在國內(nèi)外，有很多房地產(chǎn)企業(yè)招募汽車領域的人才，來做趨勢研究，目的正是將新能源汽車產(chǎn)業(yè)配套服務和商業(yè)地產(chǎn)打通。
在未來，出行領域?qū)妥≌I域進一步融合。至于如何融合，這類公司會作出預研和提前布局。
『許家印』
摸著許家印過河，第二條路線的王健林顯然不想自己造車。萬達設立萬達汽車，最終目的還是在于配套房地產(chǎn)，踏踏實實做主業(yè)。
萬達作出的抉擇，在業(yè)務邏輯上更適合房企當下的處境。
房企崛起的邏輯，在于資本和金融的運作。這部分市場中，房企需要高杠桿與高負債，并利用一系列資本運作，來實現(xiàn)“錢生錢”。所以，這也推動了房企較高的負債率。2019年披露的一組數(shù)據(jù)顯示，中國排行前50家房企中，過半數(shù)房企資產(chǎn)負債率超過80%。
而新能源汽車的邏輯在于科技。理想、蔚來、小鵬等新勢力崛起，都是在研發(fā)上耗費了巨大的資源，才有了今天的市值與成績。在2020年，“蔚小理”三家研發(fā)營收占比均在10%以上，甚至超過了很多大型傳統(tǒng)車企。
房企與新能源車企，在經(jīng)營邏輯上有根本差異，房企缺乏研發(fā)的“內(nèi)在基因”。許家印、姚振華過高估計了自身的抗風險能力和資本運作能力，而低估了汽車行業(yè)的造車門檻。
數(shù)年前就開始低調(diào)處事的王健林，則要更穩(wěn)重一些。
房地產(chǎn)造車的熱潮已過，沒有企業(yè)再敢“以身犯險”。前車之鑒歷歷在目，新能源汽車雖好，但萬達顯然不想做下一個恒大。（文/汽車之家 程功）
